Decyzja o zakupie mieszkania to jedna z najważniejszych finansowych decyzji w życiu. Warto więc dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw zanim zdecydujemy się na konkretną opcję. Jednym z podstawowych wyborów jest to, czy kupować mieszkanie na własność, czy może w formie spółdzielczego własnościowego. Jakie są różnice i co warto wziąć pod uwagę?
Czym różni się mieszkanie spółdzielcze od własnościowego?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od mieszkania własnościowego przede wszystkim typem prawa do lokalu. W przypadku mieszkania własnościowego mamy pełną własność konkretnego lokalu, natomiast w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oznacza to, że formalnie właścicielem całego budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, a my posiadamy dożywotnie i dziedziczne prawo do zajmowania konkretnego mieszkania.
Kolejna różnica dotyczy dodatkowych opłat. W przypadku mieszkania własnościowego, poza czynszem i opłatami za media, nie mamy żadnych dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Natomiast w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym oprócz czynszu i mediów musimy dodatkowo co miesiąc wpłacać wkład na fundusz remontowy oraz ponosić koszty utrzymania części wspólnych budynku.
Jeszcze inną różnicą jest możliwość wpływania na zarządzanie nieruchomością. W przypadku mieszkania własnościowego, jako właściciel decydujemy o wszystkim. Natomiast w budynku spółdzielczym decyzje podejmuje zarząd spółdzielni, a my mamy tylko ograniczony wpływ poprzez udział w walnym zgromadzeniu.
Jakie są zalety posiadania mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma też swoje zalety. Po pierwsze, nie musimy martwić się o remonty części wspólnych - dedykowany fundusz spółdzielni zapewnia regularne renowacje klatek, dachu czy instalacji. Po drugie, opłaty na fundusz remontowy są zwykle niższe niż oszczędzanie na własne remonty w całym budynku. Po trzecie, spółdzielnia dba o tereny zielone wokół budynku. Po czwarte, w razie problemów mamy wsparcie administracji spółdzielni.
Kolejną zaletą jest możliwość odliczania od podatku wydatków na fundusz remontowy. Warto również dodać, że mieszkania spółdzielcze mają często atrakcyjne lokalizacje w centrach miast i dobrze rozwiniętą infrastrukturę.
Wady mieszkania spółdzielczego własnościowego - czego unikać?
Mieszkanie spółdzielcze ma też pewne wady. Po pierwsze, mamy ograniczony wpływ na zarządzanie nieruchomością i podejmowane decyzje remontowe. Nie mamy też pełnej swobody co do remontów i zmian w lokalu.
Kolejną wadą są comiesięczne opłaty na fundusz remontowy, które są dodatkowym obciążeniem domowego budżetu. Trzeba też liczyć się z podwyżkami tych opłat, na które nie mamy wpływu.
Wadą może być także gorszy standard niektórych mieszkań spółdzielczych, szczególnie w starych budynkach. Należy więc dokładnie sprawdzić stan techniczny konkretnego mieszkania przed zakupem.
Jakie opłaty wiążą się z mieszkaniem spółdzielczym własnościowym?
W przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego, poza standardowymi opłatami za czynsz i media, musimy co miesiąc uiszczać dodatkowe opłaty na tzw. fundusz remontowy. Są to środki przeznaczone na remonty i modernizacje części wspólnych nieruchomości.
Wysokość comiesięcznej opłaty ustala corocznie rada nadzorcza spółdzielni i jest ona zależna m.in. od wieku budynku, jego stanu technicznego oraz planowanych prac remontowych. Średnio opłaty te wynoszą od 2 do 5 zł za metr kwadratowy mieszkania.
Oprócz funduszu remontowego wnosimy też comiesięczne opłaty eksploatacyjne, które pokrywają koszty utrzymania części wspólnych budynku i terenów zielonych. Te opłaty wynoszą zwykle od 1 do 3 zł za m2.
Kiedy warto wykupić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe?
Z punktu widzenia finansowego najlepiej wykupić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe, gdy wkład mieszkaniowy jest niski w porównaniu do aktualnej wartości rynkowej lokalu. Wtedy koszt przekształcenia nie będzie wysoki.
Dodatkowym argumentem jest zły stan techniczny budynku, co wiąże się z koniecznością dużych nakładów remontowych. W takiej sytuacji lepiej samemu zadbać o stan mieszkania.
Wykup mieszkania na własnościowe warto też rozważyć, gdy nie zgadzamy się z decyzjami spółdzielni dotyczącymi remontów i nie akceptujemy podwyżek opłat.
Jak przebiega proces przekształcenia prawa do mieszkania spółdzielczego?
Proces przekształcenia prawa do mieszkania spółdzielczego na prawo własności składa się z kilku etapów.
Najpierw składamy wniosek do zarządu spółdzielni o przekształcenie prawa. Spółdzielnia przygotowuje dokumenty niezbędne do podpisania umowy notarialnej i dokonania wpisu do księgi wieczystej.
Kolejny krok to podpisanie umowy notarialnej, opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (2% wartości mieszkania) oraz opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.
Ostatnim etapem jest dokonanie przez sąd wpisu odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności na rzecz członka spółdzielni.
Co zrobić, by taniej wykupić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe?
Aby taniej wykupić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe, warto:
- Negocjować wysokość wkładu mieszkaniowego - im niższy wkład, tym niższy koszt przekształcenia.
- Skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który pomoże ustalić optymalną wartość wykupu.
- Wykupić mieszkanie na raty rozłożone na kilka lat, dzięki czemu koszty są łatwiejsze do udźwignięcia.
- Zaciągnąć kredyt hipoteczny na wykup mieszkania i rozłożyć koszty na długi okres kredytowania.
- Wystąpić o ulgi i bonifikaty dla osób starszych lub o niższych dochodach.
Dzięki temu można zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na całym procesie.
Jakie dokumenty potrzebne są do wykupu mieszkania spółdzielczego?
Aby przeprowadzić procedurę wykupu mieszkania spółdzielczego, potrzebne są:
- Wniosek o wykup mieszkania złożony do spółdzielni.
- Aktualny wypis z księgi wieczystej nieruchomości.
- Uchwała spółdzielni w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu.
- Wycena rzeczoznawcy określająca wartość rynkową lokalu.
- Umowa notarialna o ustanowienie odrębnej własności.
- Dowód uiszczenia należnych opłat i podatków.
- Wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Warto też sprawdzić wymagane dokumenty bezpośrednio w swojej spółdzielni, gdyż mogą być potrzebne dodatkowe załączniki.
Podsumowanie
Decyzja o zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego wymaga rozważenia wielu czynników. Z jednej strony mamy wygodę regularnych remontów i pomoc administracji. Z drugiej większe koszty utrzymania i mniejszą niezależność. Warto więc dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i oczekiwania, aby podjąć optymalną decyzję.
