Ceny wynajmu mieszkań są bardzo wysokie i często nawet przekraczają miesięczną ratę kredytu na mieszkanie. Dlatego często o wiele bardziej opłaca się kupić własne mieszkanie, niż przez lata wynajmować je od prywatnego właściciela. Ale jeśli nie mamy sporej ilości gotówki pozostaje nam finansowanie kredytem. Jakich kosztów kredytu hipotecznego należy się spodziewać?
Własne mieszkanie lub dom to marzenie wielu młodych Polaków, którzy chcą w końcu wyprowadzić się od rodziców lub z wynajmowanego lokum. Założyć własne gospodarstwo domowe lub rodzinę i zacząć w końcu samodzielnie wszystkim zarządzać. Dzięki własnej nieruchomości zyskujemy wolność, poczucie bezpieczeństwa i zabezpieczenie na starość.
Oczywiście niewielu z nas stać na to, by nabyć mieszkanie za gotówkę, dlatego zakup jest finansowany zazwyczaj kredytem hipotecznym. Jeśli właśnie zastanawiasz się nad taką opcją, to warto byś zapoznał się z wszystkimi istotnymi kwestiami dotyczącymi kredytów mieszkaniowych. Najważniejszym elementem są koszty kredytu, od których w głównej mierze zależy wysokość raty i to, ile pieniędzy tak naprawdę będziesz musiał zwrócić udzielającemu Ci kredytu bankowi.
Od czego zależy koszt kredytu na mieszkanie?
Kredyt hipoteczny to dla wielu osób jedyny sposób, by dokonać zakupu własnego mieszkania. Jeśli nie odziedziczyłeś nieruchomości w spadku albo Twoi rodzice nie są w stanie zasponsorować jej zakupu, to prawdopodobnie w którymś momencie swojego życia będziesz musiał pomyśleć o kredycie mieszkaniowym. Zwłaszcza jeśli planujesz wkrótce założyć rodzinę. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata i istotny wydatek w comiesięcznym budżecie, dlatego warto podejść do tematu rozsądnie i wynegocjować, jak najlepsze warunki.
Na koszt kredytu wpływ ma kilka składowych, ale nie wszystkie są równie istotne i w taki sam sposób wpływają na poniesione przez Ciebie wydatki. Niektóre koszty są jednorazowe i konieczne, a z niektórych możesz spróbować zrezygnować. Nie wszystkie koszty związane z kredytem są też wymagane przez bank. Część z nich to opłaty urzędowe i jeśli chcesz wiedzieć, ile dokładnie wyniesie Cię zakup nieruchomości, to je również musisz podliczyć. Warto też pamiętać, że na rynek kredytowy ma również wpływ państwo i ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej stopy procentowe. Obecnie są one rekordowo niskie, co jest dobrą wiadomością dla posiadaczy kredytów hipotecznych.
Oprocentowanie – główny koszt w kredytach hipotecznych
Najistotniejszym kosztem kredytu mieszkaniowego jest oprocentowanie. Od oprocentowania kredytu zależy, ile wyniosą odsetki dla banku, a są one dość znaczne. Przykładowo, odsetki przy kredycie na 300 tys. zaciągniętym na 30 lat, mogą wynieść nawet 126 tys. Na wysokość odsetek wpływa też kwota, którą chcesz od banku pożyczyć i okres kredytowania. Są to też parametry mające wpływ na wysokość miesięcznej raty – dłuższy okres kredytowania to zazwyczaj wyższe odsetki, ale niższa rata. Musisz skalkulować, jaka wysokość raty nie nadwyręży za bardzo Twojego budżetu. Najlepiej udać się z tym do doradcy, który przeanalizuje za Ciebie te wszystkie kwestie, ale już wcześniej możesz poznać orientacyjne kwoty i skorzystać z naszego kalkulatora liczącego wysokość raty i sumę odsetek od kredytu hipotecznego.
Dodatkowe koszty doliczane do kredytu hipoteczenego
Kredyt mieszkaniowy składa się też z dodatkowych kosztów. Jednym z nich jest prowizja dla banku – to jednorazowa opłata, której zazwyczaj nie można skredytować. Zapewne będziesz ją musiał uiścić jeszcze przed wypłatą kredytu hipotecznego, a wynosi ona około 2% lub więcej kwoty kredytu. Łatwo, więc policzyć, że przy kredycie na kwotę 300 tys., prowizja wyniesie 6 tys. Możesz też natrafić na oferty banków, w których prowizja wynosi 0%, ale często jest ona ukryta w innych kosztach, np. w wyższym oprocentowaniu lub przymusowym dodatkowym ubezpieczeniu, które sprawiają, że całość jest droższa, niż kredyt z prowizją.
Kredyt na mieszkanie wymaga też zakupu różnych ubezpieczeń i tylko część z nich jest obligatoryjna. Obowiązkowym ubezpieczeniem, wynikającym z rekomendacji KNF, jest ubezpieczenie nieruchomości. Jego roczny koszt nie jest wysoki, a z pewnością jest to zabezpieczenie, które zapewni Ci spokój ducha w sytuacji, gdy mieszkaniu ulegnie zniszczeniu, np. w wyniku zalania przez sąsiada. Ubezpieczenie możesz kupić u wybranego przez Ciebie ubezpieczyciela i warto w tym przypadku zdecydować się na rozszerzoną opcję, która będzie stanowiła ochronę na wypadek różnych zdarzeń.
Gdy kupujesz mieszkanie, musisz też posiadać środki na wkład własny, który wynosi obecnie 20%. Rzadko zdarza się, by bank udzielił kredytu przy niższym wkładzie własnym, ale jeśli nawet to zrobi, to wymagane jest wtedy ubezpieczenie od niskiego wkładu. Oznacza to wyższe oprocentowanie lub dodatkową opłatę doliczaną do miesięcznej raty, która potrafi wtedy wzrosnąć o około 100 złotych przy kredycie 300 tys. na 30 lat.
Po zakupie mieszkania następuje wpis do hipoteki, który jest dla banku gwarancją, że dana nieruchomość jest rzeczywiście zabezpieczeniem kredytu. Zdarza się, że wpis ten następuje dopiero po kilku miesiącach, dlatego banki muszą płacić ubezpieczenie pomostowe i przerzucają te koszty na klienta. Przez kilka miesięcy będziesz płacił ratę wyższą o około 150 do nawet kilkuset złotych, dlatego warto wcześniej poznać dokładną kwotę ubezpieczenia pomostowego.
Banki mogą też zaproponować Ci wykupienie ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Nie są one obowiązkowe, ale zdarza się, że jest to warunek banku do udzielenia kredytu. W praktyce ubezpieczenia te dość znacznie zwiększają ratę kredytu, a nie stanowią prawdziwego zabezpieczenia. Ubezpieczenie na życie ma zazwyczaj zbyt wiele obostrzeń, które powodują, że nie kwalifikujemy się do jego wypłaty. Z kolei z ubezpieczenia na wypadek utraty pracy w praktyce mogą korzystać jedynie osoby bezrobotne zarejestrowane w Urzędzie Pracy.
Ile wynoszą opłaty urzędowe?
Z zakupem nieruchomości są też związane czynności cywilnoprawne, za które również pobierane są opłaty. Zakup nieruchomości jest potwierdzany przez notariusza, któremu należy uiścić taksę notarialną (jej wysokość możesz negocjować) plus opłaty za odpis notarialny. Podatek z tytułu nabycia nieruchomości wynosi 2% jej wartości. Musisz też opłacić opłatę sądową za wpis własności oraz wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – każda po 200 złotych. Jeśli mieszkanie nie ma Księgi Wieczystej, to jej założenie będzie Cię kosztować 60 złotych. Sumę tych opłat możesz oszacować korzystając z naszego kalkulatora kosztów zakupu mieszkania zarówno jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera jak i na rynku wtórnym.
Kredyt na mieszkanie – jakie koszty mogą się jeszcze pojawić?
Kredyt mieszkaniowy jest często udzielany wraz z innymi produktami banku. Jeśli chcesz go otrzymać, to musisz założyć konto osobiste albo wyrobić kartę kredytową. Otrzymujesz wtedy lepsze warunki kredytu, a opłaty za użytkowanie tych produktów nie są wysokie lub też nie są pobierane – po spełnieniu określonych warunków. Opłata za nieużytkowaną kartę kredytową wynosi około 50-100 rocznie – pamiętaj, że korzystanie z niej jest związane z dodatkowymi kosztami.
Do 3 lat po udzieleniu kredytu, bank może też pobrać dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. Wynosi ona nawet do 3% nadpłacanej kwoty, czyli w przypadku 10 tys. nadpłaty będzie to 300 złotych. Pamiętaj też, że musisz przedstawić bankowi wycenę wartości mieszkania lub domu, która wynosi od 200 do 700 złotych.
Przykładowe wyliczenie wszystkich kosztów i opłat w ofertach kredytów hipotecznych
Dla naszych klientów przygotowujemy zestawienie wszystkich kosztów dla najbardziej atrakcyjnych ofert kredytów hipotecznych, która wygląda jak na przykładzie poniżej.
Przygotowanie takiego porównania dzięki naszemu oprogramowaniu zajmuje ułamek sekundy, ale aby wyświetlić trafne oferty trzeba porozmawiać, zrozumieć sytuację przyszłego kredytobiorcy jego plany i oczekiwania. Wiele drobnych niuansów może wpływać na oferty w zestawieniu, a mogą one zależeć np. od rodzaju dochodu lub czasu jego uzyskiwania. Dlatego aby przygotować poprawne zestawienie dopasowane do indywidualnych potrzeb i możliwości potrzebujemy porozmawiać w cztery oczy w biurze lub przez video-rozmowę online.
