Koszty zakupu nieruchomości i koszty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest jednym z najważniejszych finansowych decyzji, jakie podejmujemy w życiu. Kupno własnego mieszkania lub domu to olbrzymi wydatek, więc warto dobrze przemyśleć wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości i spłatą kredytu hipotecznego. Poniżej przedstawiamy kluczowe wnioski na ten temat.

Kluczowe wnioski:

• Koszty zakupu nieruchomości to nie tylko cena mieszkania czy domu. Musimy doliczyć podatek, opłaty notarialne, opłaty sądowe itp.
• Koszt kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki. Trzeba też uwzględnić prowizje bankowe, ubezpieczenie itd.
• Warto porównać oferty kilku banków. Różnice w oprocentowaniu i prowizjach mogą być znaczne.
• Należy też wziąć pod uwagę koszty utrzymania nieruchomości: podatki, opłaty, remonty itp.
• Dokładne przeliczenie wszystkich kosztów pomoże podjąć dobrą decyzję o zakupie.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości to nie tylko cena za metr kwadratowy. Do tego dochodzą liczne koszty dodatkowe, na które trzeba być przygotowanym. Wśród najczęstszych wydatków ponoszonych przy kupnie mieszkania lub domu można wymienić:

Prowizja biura nieruchomości - jeśli korzystamy z pośrednika, musimy liczyć się z prowizją w wysokości zwykle 1,5-3% wartości nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych - wynosi 2% wartości kupowanej nieruchomości. Jest płacony przy umowie przedwstępnej.

Opłaty notarialne - wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości.

Opłaty sądowe - wiążą się z wpisem do księgi wieczystej, koszt ok. 200 zł.

Opłaty skarbowe - m.in. za wydanie wypisu z rejestru gruntów oraz uzyskanie warunków zabudowy.

Warto pamiętać, że część opłat można negocjować, np. wysokość prowizji dla biura nieruchomości czy też podział kosztów notarialnych między stronami transakcji.

Proces zaciągania kredytu hipotecznego

Aby sfinansować zakup mieszkania, większość osób decyduje się na kredyt hipoteczny. Jest to długi proces obejmujący wiele kroków.

Najpierw składamy wniosek kredytowy wraz z dokumentami potwierdzającymi naszą zdolność kredytową. Bank sprawdza wniosek i wydaje promesę kredytową. Kolejny krok to wybór nieruchomości i zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna powinna być potwierdzona przez dewelopera lub notariusza.

Następnie bank weryfikuje nieruchomość, którą chcemy kupić i zleca jej wycenę. Po pozytywnej weryfikacji możemy podpisać umowę kredytową. Ostatnim etapem jest podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Na każdym z tych etapów pojawiają się koszty, na które trzeba być przygotowanym finansowo. Należy je dokładnie przeanalizować, by uniknąć nieprzewidzianych wydatków.

Wniosek kredytowy

Złożenie wniosku kredytowego jest zazwyczaj bezpłatne. Jednak konieczne jest dostarczenie wielu zaświadczeń, niektóre z opłatami, np. z urzędu skarbowego.

Czytaj więcej: Money2Money - bezpieczna wymiana i przenoszenie funduszy

Opłaty notarialne związane z zakupem nieruchomości

Finalizacja transakcji zakupu nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego. Z tym wiążą się liczne opłaty, które ponosi nabywca.

Są to przede wszystkim:

• Taksa notarialna - wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy. Jej wysokość można negocjować.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych - 2% wartości nieruchomości.
• Opłaty sądowe - za wpis do księgi wieczystej ok. 200 zł.
• Opłaty skarbowe - m.in. za założenie księgi wieczystej ok. 60 zł.

Łącznie wszystkie opłaty notarialne mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych w przypadku droższych nieruchomości. Są nieuniknione przy zakupie na kredyt.

Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym

Oprócz odsetek od zaciągniętego kredytu, trzeba liczyć się z innymi opłatami na rzecz banku:

Prowizja za udzielenie kredytu - najczęściej 1-3% kwoty kredytu.

Koszty ustanowienia hipoteki - to opłata za wpis do księgi wieczystej.

Ubezpieczenie pomostowe - opłata za ubezpieczenie kredytu do czasu wpisu hipoteki.

Koszt wyceny nieruchomości - wycena zlecana przez bank, koszt ok. 500 zł.

Prowizja za wcześniejszą spłatę - w niektórych bankach sięga nawet kilku procent kwoty kredytu.

Analiza tych kosztów pozwoli wybrać najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie nieruchomości - opłaty i wymagania

Bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia nieruchomości. Minimalny zakres to ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Dodatkowo można rozszerzyć ochronę.

Ubezpieczenie musi objąć co najmniej wartość kredytu lub wartość nieruchomości. Bank jest zwykle ubezpieczonym na 1. miejscu, czyli przysługuje mu pierwszeństwo w wypłacie odszkodowania.

Stawki ubezpieczenia nieruchomości kształtują się następująco:

Warto porównać oferty różnych ubezpieczycieli. Można też negocjować zakres i warunki ubezpieczenia.

Podatek VAT w kontekście nieruchomości kupowanych od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z zapłatą podatku VAT, który znacząco podwyższa cenę.

Stawka VAT na mieszkania powyżej 25 m2 wynosi 8%. Natomiast dla lokali poniżej 25 m2, które są traktowane jako lokale użytkowe, stawka VAT sięga 23%.

Przykładowo, mieszkanie kupione za 300 000 zł netto od dewelopera będzie kosztowało:

• 324 000 zł brutto z 8% VAT przy powierzchni 30 m2
• 369 000 zł brutto z 23% VAT przy powierzchni 22 m2

Różnica w cenie jest znacząca i trzeba o niej pamiętać, planując zakup.

W przypadku zakupu mieszkania od osoby prywatnej VAT nie obowiązuje, co jest znaczną korzyścią.

Podatek VAT to jeden z największych kosztów dodatkowych, na jakie trzeba być przygotowanym przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to duże przedsięwzięcie finansowe, w którym cena metrażu to tylko część kosztów. Należy liczyć się z licznymi opłatami dodatkowymi. Ich znajomość i przygotowanie odpowiednich środków pozwoli uniknąć stresu i niespodzianek. Prowizje, podatki, opłaty notarialne czy koszty ubezpieczenia domu i mieszkania składają się na spory wydatek. Rozsądne jest, aby mieć tzw. wkład własny i nie finansować tych kosztów kredytem hipotecznym.

Warto też zawczasu przeanalizować oferty kredytu hipotecznego i porównać je pod kątem dodatkowych kosztów z nimi związanych. Pozwoli to wynegocjować najkorzystniejsze warunki i zaoszczędzić pieniądze. Tak samo istotne jest porównanie ofert ubezpieczenia domu i mieszkania od różnych firm ubezpieczeniowych.

Kupując mieszkanie od dewelopera, koniecznie trzeba sprawdzić, jaki podatek VAT będzie trzeba zapłacić. Może on znacząco zwiększyć cenę, zwłaszcza w przypadku małych lokali. Zakup z rynku wtórnego jest pod tym względem korzystniejszy.

Ogólnie rzecz biorąc, przy zakupie nieruchomości należy być przygotowanym na spore, dodatkowe wydatki. Ich analiza i rozsądne podejście pozwolą zaoszczędzić pieniądze i spokojnie cieszyć się wymarzonym mieszkaniem czy domem.