fbpx

Wysoki dochód nie jest gwarancją otrzymania kredytu hipotecznego

Wysoki dochód nie jest gwarancją otrzymania kredytu hipotecznego

Rodzaj dochodu jest ważniejszy od jego wysokości

Ludzie zbyt często polegają na fałszywym przekonaniu, że jeśli dużo zarabiają albo dysponują ogromną gotówką, to od razu dostaną kredyt. Banki mają swoje sztywne procedury do oceny sytuacji finansowej kredytobiorców i nie zawsze te procedury są logiczne! Jakie by nie były, nie można ich ominąć. W zależności od tytułu, z którego uzyskujemy dochód, należy zwrócić uwagę na różne rzeczy:

Umowa o pracę

To jeden z najbardziej lubianych przez banki dochodów. Pamiętaj, że musisz mieć taką umowę od co najmniej trzech miesięcy. Innymi słowy chodzi o to, byś miał na koncie przynajmniej 3 wypłaty. Niektóre banki wymagają nawet sześciu. Jeśli umowa jest na czas określony, to musi obowiązywać jeszcze przynajmniej przez 6 kolejnych miesięcy (licząc od momentu złożenia wniosków o kredyt do banku).

Są jednak pewne sytuacje, które mogą sprawić, że bank nie zaakceptuje Twojego dochodu:

  1. Jeśli jesteś zatrudniony u rodziców – bank od razu zakłada, że tak naprawdę nie jesteś zatrudniony lub nie zarabiasz. Zwłaszcza jeśli zadeklarujesz, że wynagrodzenie otrzymujesz w gotówce (a nie przelewem). Jeśli jednak, rzeczywiście tak jest, będziesz musiał udowodnić, że pracodawca odprowadza od Twojego wynagrodzenia składki do ZUS i podatki do US.
  2. Zatrudnienie w małej firmie (np. jednoosobowej działalności) też spowoduje zdecydowanie bardziej rygorystyczne podejście banku.
  3. Nagła podwyżka dochodów (np. o 50%) – wzbudza takie podejrzenia, że niemal na pewno taki dochód nie zostanie zaakceptowany. Bank uzna, że podwyżka została sztucznie wywołana, by podnieść sobie zdolność kredytową. Trzeba odczekać 3-6 miesięcy z nowym dochodem i przedstawić wyciągi, na których widać tylko wysoki dochód, aby nie było śladu, że niedawno zarabiałeś dużo mniej. Jeśli jednak analityk będzie dociekliwy i postanowi się poszperać w historii rachunku jeszcze bardziej wstecz, a i tak możesz mieć problem.
Porozmawiaj z doradcą kredytowym
Kontakt

Poznasz i omówisz najlepsze oferty z kilkunastu banków bezpłatnie

Otrzymasz profesjonalne wsparcie w otrzymaniu kredytu bezpłatnie

Zaoszczędzisz czas – Wiele banków, jedno spotkanie

Skorzystaj z video-rozmowy online lub spotkaj się w biurze: ul. Legnicka 50, Wrocław – sprawdź na mapie

Działalność Gospodarcza

Aby obliczyć dochód, bank odejmuje koszty od przychodów, a następnie pomniejsza to o składki ZUS i zapłacony podatek. Bank patrzy na te koszty, które masz zaksięgowane, a nie te które rzeczywiście ponosisz. Często osoby prowadzące działalność zarabiają dobre pieniądze, ale w księgach jest zupełnie coś innego. Wiadomo: każdy przedsiębiorca wlicza w koszty, co tylko może, aby zapłacić jak najniższy podatek PIT. Niestety im mniejszy podatek płacisz, tym mniejszą masz zdolność kredytową. Posiadanie dużego wkładu własnego w niczym tu nie pomaga.

Działalność musi być prowadzona przynajmniej przez 12 miesięcy (a dla niektórych banków dłużej).

Z praktyki: Zdarzyła się kiedyś taka sytuacja z klientami, że złożyliśmy wnioski do banku, który wymagał, aby działalność gospodarcza była prowadzona od co najmniej 12 miesięcy. Zanim skompletowaliśmy wszystkie dokumenty od księgowej, bank wprowadził małą zmianę do swojej polityki, wymagając, aby „działalność była prowadzona co najmniej 6 pełnych miesięcy w poprzednim roku”, a ponieważ klient założył ją 7 lipca, to cały poprzedni rok został odrzucony! O kredyt w tym banku mógł się starać dopiero za rok! Na szczęście nie postawiliśmy tylko na jedną kartę i uzyskaliśmy równie dobry kredyt w innym banku.

Dodatkowo należy pamiętać, że:

  1. Bank sprawdza nie tylko bieżące dochody wynikające z Księgi Przychodów i Rozchodów (KPiR) (lub innej ewidencji), ale patrzy także na złożony do Urzędu Skarbowego PIT. Jeżeli dochód w PIT jest znacząco mniejszy niż bieżące wyniki firmy, to szanse na kredyt znacznie maleją.
  2. Nie możemy mieć opóźnień (ani zaległości) w płatnościach składek do ZUS oraz w opłatach zaliczek na podatek do US.
  3. Nie powinniśmy mieć straty w żadnym miesiącu. Czasami jest tak, że ogólnie jesteśmy na plusie, ale był taki jeden miesiąc, w którym koszty przekroczyły przychód. Przedsiębiorca, który pilnuje płynności finansowej, pewnie nawet tego nie odczuje, ale analityk, który zajrzy do KPiR może odrzucić z tego powodu wniosek. Uwaga! Nie zawsze można coś odksięgować tuż przed składaniem wniosku o kredyt. Przy pełnej księgowości może to być wręcz niemożliwe. Takie sytuacje wymagają przygotowania na wiele miesięcy przed wnioskowaniem o kredyt. Omów sprawę  najpierw z doradcą kredytowym, a potem z księgowym.

Umowa zlecenie, umowa o dzieło

Jest akceptowana przez banki tak samo, jak umowa o pracę, ale banki wymagają, aby taka umowa trwała dłużej. Zazwyczaj minimalny akceptowalny okres to 12 miesięcy zatrudnienia u tego samego pracodawcy. Nie może być przerw w zatrudnieniu w tym okresie. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Kredyt hipoteczny na dochód z umowy zlecenia? Sytuacja trudna, ale wcale nie bez wyjścia!

Powołanie na członka zarządu spółki

W sumie jest to lubiane przez banki źródło dochodów, ale bardzo często zdarza się, że małe spółki powołują swoich członków zarządu, nie zachowując wszystkich wymaganych formalności, co wychodzi na jaw przy kompletowaniu dokumentów finansowych i jest nie do okręcenia w krótkim czasie. Co musi być:

  1. Uchwała spółki powołująca daną osobę na członka zarządu (lub prezesa)
  2. Uchwała wyznaczająca wysokość miesięcznego wynagrodzenia członka zarządu (lub prezesa)
  3. Wynagrodzenie musi być wypłacane regularnie co miesiąc i musi od niego być odprowadzany podatek PIT. Trzeba otrzymywać takie wynagrodzenie od co najmniej 12 miesięcy (niektóre banki zaakceptują od 3 miesięcy –  jak w przypadku umowy o pracę)

Należy dochować tych formalności, nawet jeśli jesteś jedynym właścicielem firmy i „sam siebie” powołujesz na prezesa!

Inne czynniki ryzyka

Poniżej widnieje lista sytuacji, które przez banki oceniane są jako podnoszące ryzyko. Jeśli wystąpi tylko jedna z nich, to nic się nie dzieje. Jeśli będzie ich kilka naraz, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo, że bank odrzuci wniosek z powodu „zbyt wysokiego ryzyka banku”.

  1. Wkład własny mniejszy niż 20% wartości nieruchomości. Mając 10% też można uzyskać kredyt, ale taki minimalny wkład jest dla banku czynnikiem ryzyka.
  2. Młody wiek kredytobiorcy (poniżej 25 roku życia). Wbrew pozorom to, że ktoś będzie pracować dłużej i będzie mógł dłużej spłacać kredyt, nie jest żadną zaletą dla banku. Banki cenią sobie bardziej wieloletnich pracowników
  3. Pierwszy kredyt (w ogóle). Jeśli nigdy dotąd nie brałeś żadnego kredytu, to nie przekreśla to oczywiście Twoich szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Nie musisz wcale brać na szybko kredytu gotówkowego lub kupować telewizora na raty. Ale jeśli już masz historię kredytową, brałeś kredyty i spłacałeś raty terminowo, to działa to na Twoją korzyść.
  4. Wysokie dochody! Im większe masz dochody, tym bardziej podejrzliwy jest bank. Zwłaszcza gdy jesteś osobą młodą i zarabiasz dużo więcej niż Twoi rówieśnicy.

Z praktyki: Miałem kiedyś młodych klientów (26 i 28 lat), którzy byli parą (nie małżeństwem), oboje z umową o pracę (on programista, ona pracowała w korporacji). Zarabiali ponadprzeciętnie, zdolność mieli sporą. Chcieli kupić dom (na rynku pierwotnym). Mieli tylko 10% wkładu własnego, a dom kosztował ok 500.000zł. Mamy tu aż 4 czynniki ryzyka w pozornie prostym temacie. Efekt był taki, że jeden bank odmówił kredytu, a dwa kolejne zażądały podwyższenia wkładu własnego do 15% (czyli aż o 25.000zł!). Ostatecznie sprawa zakończyła się pozytywnie, głównie dzięki temu, że jednocześnie złożyliśmy wnioski do czterech banków i intensywnie negocjowaliśmy z analitykami (co nie jest procedurą standardową).

Zachowaj ostrożność, ale nie panikuj

Być może obawiasz się, że masz dużo kredytów, nietypowe źródło dochodów lub bałagan w BIK. Nie martw się. Zrozum, banki są skłonne do podejmowania ryzyka. I mogą Ci udzielić kredyt, nawet jeśli nie jesteś idealnym kredytobiorcą. Licz się z tym, że będzie to kredyt droższy (ale nadal dużo tańszy niż np. kredyt gotówkowy). Kluczem jest uczciwość i otwartość. Każdą trudną sytuację trzeba udokumentować bankowi. Jak coś ukryjesz, ryzykujesz natychmiastowym i nieodwracalnym „negatywem” (decyzja negatywna dla wniosku o kredyt), ale jak wszystko wytłumaczysz, możesz i bez szczególnych wyjątków dostać kredyt.

Wybierz najlepszego doradcęDoradcy Kredytowi Wrocław

Jeżeli sytuacja wydaje ci się trudna, porozmawiaj z doświadczonym specjalistą ds. kredytów. Być może coś, co jest niemożliwe w jednym banku, w innym będzie do zaakceptowania. Jeżeli nawet na chwilę obecną nie ma możliwości uzyskania kredytu w żadnym banku, to doradca pomoże przygotować się do tego, by za kilka miesięcy było to możliwe

Z praktyki: Miałem klientkę, które chciała kupić mieszkanie za ok 280.000 zł. na rynku pierwotnym. Jej dochody były za małe, aby otrzymać odpowiednio wysoki kredyt, ale podczas rozmowy okazało się, że Pani ma mieszkanie na wynajem. Ten dochód wystarczająco zwiększał jej zdolność kredytową. Niestety, Pani nie dopilnowała wszystkich formalności związanych z wynajmem. Pomogliśmy jej to naprostować: prawidłowa umowa najmu, regularna płatność zaliczek na podatek ryczałtowy, itp. Wszystko trwało ponad pół roku i ostatecznie złożyliśmy wnioski, po czym Pani otrzymała kredyt na mieszkanie.

Jak zwiększyć zdolność kredytową - zapisz się na mini kurs

5 sposobów aby zwiększyć

Zdolność Kredytową

Pierwszą lekcję kursu otrzymasz od razu po potwierdzeniu swojego adresu

Dyrektor SDP Finanse. Doradca kredytowy działający w branży od 2014 r. Pomógł uzyskać klientom ponad 140 kredytów hipotecznych na zakup mieszkań i domów.

Podobne Wpisy

Nowe mieszkanie para

Kredyt hipoteczny w euro wolny od inflacji! Sprawdź czy warto i w jakim banku się o niego starać

Rada Polityki Pieniężnej co miesiąc podnosi stopy. Powoduje to zwiększenie rat kredytów, jednak tylko tych spłacanych w złotówkach. Klienci, którzy...
Amanda Papierz, Specjalistka ds. Kredytów Hipotecznych w SDP Finanse

Kredyt z oprocentowaniem stałym – na czym polega i dla kogo jest polecany?

Ze względu na regularny wzrost stóp procentowych od października 2021 roku coraz więcej banków zaczęło proponować swoim klientom zaciągnięcie kredytu...

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – na czym polega i kto może z niego skorzystać?

Z końcem maja 2022 roku będzie możliwy zakup mieszkania bez wkładu własnego. To szansa dla osób, które marzą o własnej...

Napisz Komentarz

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

Doradca Kredytowy Wrocław

Porozmawiaj z doradcą SDP Finanse - bezpłatnie

Amanda Papierz

Doradca Kredytowy Wrocław

Ocena: 5.0 (4 opinii)

Biuro: ul. Legnicka 50, Wrocław

Współpraca przebiegała bez zarzutu. Empatyczna osoba, starająca się pomóc w przygotowaniu kredytu.

Maciej
24 maja 2022

Łukasz Kuśmierz

Doradca Kredytowy Wrocław

Ocena: 5.0 (7 opinii)

Biuro: ul. Kościuszki 16, Wrocław

Współpraca z Panem była wzorowa. Zawsze, kiedykolwiek potrzebowałam pomocy, Pan Łukasz w 100% pomagał. Odpowiadał na wszystkie moje pytania. Czułam, że zaangażował się Pan Łukasz w moją sprawę całym sobą. Dzięki temu mogłam spokojnie zająć się innymi sprawami. Każdy kto chce wziąć kredyt powinien skorzystać z usług doradcy finansowego. To naprawdę ułatwia życie.

Katarzyna
15 czerwca 2022

Karolina Niziołek

Doradca Kredytowy Wrocław

Ocena: 5.0 (28 opinii)

Biuro: ul. Legnicka 50, Wrocław

Jestem w pełni zadowolony z pomocy Pani Karoliny. Pomogła mi szybko i skutecznie. Na pewno skorzystam w przyszłości jeszcze raz z pomocy Pani Karoliny.

Dawid Szirdewan
3 czerwca 2022

Emilia Kita

Doradca Kredytowy Wrocław

Ocena: 5.0 (1 opinii)

Biuro: ul. Legnicka 50, Wrocław

Bardzo dziękujemy Pani Emilii za fachowe i profesjonalne podejście.
Dzięki Niej spełniliśmy marzenie zakupu nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego.
Jej pomoc w trakcie procesu okazała się być niezastąpiona, bo choć nasza sytuacja nie była łatwa Pani Emilia nie poddała się i szybko znalazła idealne rozwiązanie !

Jeszcze raz bardzo dziękujemy i szczerze polecamy !

Natalia i Paweł M.
26 stycznia 2022

Paulina Popławska-Śliwak

Doradca Kredytowy Wrocław

Ocena: 5.0 (7 opinii)

Biuro: ul. Kościuszki 16, Wrocław

Jesteśmy bardzo zadowoleni ze współpracy z Panią Pauliną przy załatwianiu kredytu hipotecznego. Profesjonalne doradztwo, bezproblemowy kontakt i miłe podejście do klienta.

Jacek
27 czerwca 2022
Rozmowa z Doradcą SDP Finanse, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat

Amanda Papierz, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat

Łukasz Kuśmierz, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat

Karolina Niziołek, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat

Emilia Kita, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat

Paulina Popławska-Śliwak, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat