fbpx

7 rzeczy, które musisz wiedzieć zanim wybierzesz ofertę kredytu hipotecznego

7 rzeczy, które musisz wiedzieć zanim wybierzesz ofertę kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne to produkty złożone i wbrew pozorom wcale nie tak łatwo je porównać. Wprawdzie ustawodawca wymyślił jednolity wskaźnik RRSO, ale banki są sprytniejsze i potrafią skonstruować koszty tak, aby droga oferta wyglądała na atrakcyjną.

Często z kredytem łączą się też różne dodatkowe produkty, których zazwyczaj nie chcesz, ale z reguły dzięki nim kredyt potrafi być dużo tańszy. Do tego dochodzą przemilczane opłaty, które potrafią nieprzyjemnie zaskoczyć. Na co więc trzeba zwrócić uwagę?

Zanim do tego przejdziemy, omówmy najpierw dwa popularne mity:

Mit 1. Wszystkie oferty kredytów hipotecznych są podobne

Nieprawda. Każdy bank ma odrębną politykę i własne promocje. Banki, które bazują na wysokooprocentowanych kredytach gotówkowych, nie zabiegają o nabywców kredytów hipotecznych, nie robią więc promocji na „hipoteki” i siłą rzeczy te oferty mają dużo droższe niż banki sprofilowane na kredyty hipoteczne. Liczą na nieświadomych klientów, którzy z wygody biorą kredyt w tym samym banku, w którym mają konto. Powinieneś więc zawsze porównywać oferty w wielu bankach, bo zmieniają się one co miesiąc! Sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych aby uzyskać szybki przegląd aktualnych ofert.

Mit 2. Mój bank da mi najlepszą ofertę

Niekoniecznie. Da ci taką, jaką ma. To, że posiadałeś przez 20 lat darmowe konto to nie powód, by Ci pożyczyć kilkaset tysięcy złotych na lepszych warunkach. Mechanizm promocyjny działa tu podobnie jak w przypadku operatorów telefonów komórkowych. Czy Twój operator ma teraz lepszą ofertę dla Ciebie, czy dla nowych klientów?!

A teraz konkretnie – jakie pytania powinieneś zadać, aby obiektywnie wybrać najlepszą ofertę kredytu dla siebie?

1. Jaki jest wymagany wkład własny

Są banki, które wymagają jedynie 10% wkładu własnego. Oznacza to, że kupując nieruchomość za 300.000zł., musisz zapłacić sprzedającemu 30.000zł. w gotówce, a na resztę bank udzieli Ci kredytu. Wkład własny wpłacasz sprzedającemu, a w banku przedstawiasz jedynie potwierdzenie tego faktu (np. potwierdzenie przelewu).

Są jednak banki, które wymagają wkładu w wysokości co najmniej 15%  lub 20% wartości nieruchomości. Bez względu na to, który wybierzesz bank, obowiązuje zasada:

„Im większy wkład własny, tym tańsza oferta”

Różnice potrafią być spore, dlatego warto porównać różne warianty w tym samym banku.

2. Jaka jest marża

Marża wpływa na wysokość oprocentowania. Obowiązuje zasada:

oprocentowanie = marża banku + WIBOR

WIBOR jest wskaźnikiem rynkowym, na który ani kredytobiorcy, ani banki nie mają bezpośrednio wpływu. Steruje nim Rada Polityki Pieniężnej. W każdym banku WIBOR jest taki sam. Mimo że jedne banki stosują WIBOR 3M, a drugie WIBOR 6M i aktualizują harmonogramy swoich kredytów w różnych miesiącach, to w dłuższej perspektywie WIBOR nie ma wpływu na to, czy kredyt w jednym banku będzie tańszy niż w innym.

Wpływ na cenę kredytu ma marża banku i ona jest najważniejsza. To kluczowy parametr dla osoby, która kupuje mieszkanie na wynajem lub dla siebie i planuje w nim długo mieszkać. Odsetki to koszt, który będziemy ponosić tak długo, jak długo będziemy spłacać kredyt. Przy kredytach na 30 lat różnice w sumie odsetek między ofertami różnych banków to dziesiątki tysięcy złotych!

Najlepsi Doradcy Kredytowi WrocławSprawdź

Jeśli planujesz mieszkanie sprzedać po kilku latach lub bierzesz kredyt hipoteczny na krótki termin (np. 10-15 lat), marża będzie mniej istotnym kosztem. Dużo bardziej odczuwalna będzie prowizja.

3. Jaka jest prowizja

Prowizja to koszt ponoszony jednorazowo, jeszcze przed wypłatą kredytu. Zazwyczaj wynosi ok 2% wartości kredytu, czyli np. przy kredycie na 300.000zł. będzie to kwota 6.000zł., którą trzeba zapłacić gotówką. Zazwyczaj nie można jej wliczyć do kwoty kredytu (tak jak to się często robi w przypadku kredytów gotówkowych), gdyż maksymalna kwota kredytu jest ograniczona przez wartość nieruchomości.

Czasami banki prezentują oferty z prowizją 0zł, ale wtedy w zamian trzeba wykupić ubezpieczenie i opłacić je za kilka lat z góry lub zamiast na przymusowe ubezpieczenie jesteś skazany na większą marżę. To, które rozwiązanie będzie dla Ciebie bardziej opłacalne, zależy od tego, na jak długi okres chcesz się związać z kredytem. Jeżeli planujesz długo spłacać kredyt (np. 30 lat), to wybierz ofertę z większą prowizją i jak najmniejszą marżą. Jeżeli chcesz spłacić kredyt szybko lub przewidujesz sprzedaż mieszkania w ciągu najbliższych kilku lat, to szukaj ofert z 0zł prowizji i nie martw się dużym oprocentowaniem (marżą). Odsetki są naliczane tylko za każdy dzień korzystania z kredytu – codziennie od kwoty, która pozostaje do spłaty. Więc gdy spłacisz swój kredyt dziś, to od jutra nie będziesz też zalegać z odsetkami.

Im wcześniej spłacisz kredyt, tym więcej zaoszczędzisz na odsetkach, które byś zapłacił. Ale raz zapłaconej prowizji już nie odzyskasz.

Otrzymaj bezpłatnie konkretne oferty z kilkunastu banków

Zaoszczędzisz czas – Wiele banków, jedno spotkanie

Otrzymasz najlepszy kredyt na rynku i zaoszczędzisz nawet 54.000zł!

Spotkanie i pomoc w uzyskaniu kredytu jest bezpłatna

Umów się na video-rozmowę online lub spotkaj z doradcą kredytowym się w biurze: ul. Legnicka 50, Wrocław – sprawdź na mapie

Umów się

4. Jakie są wymagane
produkty dodatkowe?

Tak zwany „Cross selling” to coś, do czego już zdążyliśmy się przyzwyczaić. Banki często do swoich ofert dołączają dodatkowe produkty finansowe. Teoretycznie, zgodnie z Ustawą o Kredycie Hipotecznym z 2017, każdy banku musi mieć w ofercie kredyt bez produktów dodatkowych, ale mało kto z nich korzysta, bo są po prostu droższe.

O jakie dodatkowe produkty powinniśmy zapytać:

Ubezpieczenie na życie:

  • Czy jest wymagane?
  • Czy musi je mieć każdy kredytobiorca, czy tylko wybrany (który)?
  • Jeżeli jest wymagane, to czy musi być ono zakupione w banku, czy może być nabyte w dowolnym Towarzystwie Ubezpieczeń?
  • Czy jest płatne miesięcznie czy jednorazowo za cały okres z góry?

Z praktyki: Ubezpieczenie na życie to coś, co zawsze dobrze mieć. Warto zabezpieczyć swoją rodzinę na wypadek własnej śmierci (lub śmierci kredytobiorcy z największym dochodem), by w razie takiej okoliczności ubezpieczyciel spłacił cały kredyt i rodzina wciąż mogła mieszkać pod tym samym dachem bez obaw, że nie starczy pieniędzy na kolejną ratę. Niektóre banki mają bardzo dobre ubezpieczenia od najlepszych towarzystw ubezpieczeniowych, a niektóre mają oferty skrajnie drogie i nieopłacalne.

Ubezpieczenie od utraty pracy

  • Tu powinniśmy zadać pytania analogiczne do stawianych w przypadku ubezpieczenia na życie.

Z praktyki: Ubezpieczenie od utraty pracy to raczej rzadko przydatny gadżet. Ale często klienci decydują się na ofertę z takim ubezpieczeniem, gdyż obniża ona znacznie koszt kredytu.

Ubezpieczenie nieruchomości 

Każdy bank będzie wymagał ubezpieczenia nieruchomości, bo tak się zabezpiecza kredyt. Nie ma tu wyjątków. Jedyne pytanie, które powinieneś zadać, to czy bank wymaga zakupu wewnętrznego (w banku), czy też możesz wykupić polisę u dowolnego ubezpieczyciela. Ubezpieczenia bankowe obejmują tylko mury, a więc nie licz na zwrot kosztów w razie uszkodzenia mebli, AGD, RTV. Pamiętaj, że najczęstsze ryzyka, które występują w mieszkaniach, to zalanie (np. przez sąsiada), pożar, kradzież. Ubezpieczenie tych dodatkowych ryzyk kosztuje ok. 100zł rocznie, co przy ogólnych kosztach kredytu hipotecznego jest znikomym wydatkiem.

Karta kredytowa, konto itp.

Każdy z nas ma już gdzieś konto i pewnie niejedną kartę, a tu nagle dowiadujemy się, że musimy mieć kolejną?! Tak niestety jest. Biorąc kredyt hipoteczny w konkretnym banku, jesteś zobowiązany do posiadania w nim swojego konta. Zazwyczaj jest ono darmowe, ale czasem – w ramach „pakietu promocyjnego”- otrzymujemy do kredytu konto płatne. Warto o to dopytać. Tak samo jest z kartą kredytową: jeśli nie chcesz z niej korzystać, to zapytaj, ile  będzie Cię ona kosztowała w skali roku.

5. Jakie są dodatkowe koszty
o których powinienem wiedzieć

Najczęściej kosztami, o których się zapomina są:

Ubezpieczenie pomostowe

Płacimy je do momentu, aż sąd wpisze hipotekę dla banku w księdze wieczystej. Ta czynność „wpisania” to wcale nie taka prosta rzecz. W dużych miastach zazwyczaj trwa 2-3 miesiące, a w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego najpierw trzeba poczekać, aż deweloper zakończy budowę i w ogóle założy księgi. Opłata ta zależy od kwoty kredytu i wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt złotych miesięcznie, ale w niektórych bankach może być dużo większa. Różnice w kwocie ubezpieczenia pomostowego są tak duże, że czasem opłata w jednym banku jest trzykrotnie wyższa niż w innym.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

To dodatkowe ubezpieczenie, które jest obowiązkowo dorzucane przez niektóre banki, jeśli Twój wkład własny (część ceny, którą płaci się sprzedającemu gotówką) jest mniejszy niż 20% wartości nieruchomości. Nie jest to duży koszt i dodatkowo maleje on w miarę spłaty kredytu. Może jednak mieć wpływ na to, że pierwsza rata będzie wyższa niż się spodziewałeś.

Opłata za wycenę

W ramach oceny Twojego wniosku kredytowego bank będzie musiał zrobić wycenę nieruchomości, która ma być dla niego zabezpieczeniem. Koszt tej usługi to od 150zł. do 450zł. – w zależności od banku. Ponosisz go jednorazowo. Jeśli zamówisz jedną wycenę u rzeczoznawcy majątkowego (tzw. operat szacunkowy), możesz zapłacić za nią raz i wysłać do kilku banków (ale uwaga: nie każdy bank akceptuje takie wyceny).

Opłata za inspekcję

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, taką wycenę trzeba wykonywać nie jeden raz, ale każdorazowo przed wypłatą kolejnej transzy. Im więcej masz transz, tym więcej razy zapłacisz za tzw. „inspekcję”. Kosztują one zazwyczaj od 150-200zł. Jeśli masz 8 transz, to 8 x 200zł daje 1600zł, a to już jest spory koszt dodatkowy.

Porozmawiaj z doradcą kredytowym
Kontakt

Poznasz i omówisz najlepsze oferty z kilkunastu banków bezpłatnie

Otrzymasz profesjonalne wsparcie w otrzymaniu kredytu bezpłatnie

Zaoszczędzisz czas – Wiele banków, jedno spotkanie

Skorzystaj z video-rozmowy online lub spotkaj się w biurze: ul. Legnicka 50, Wrocław – sprawdź na mapie

6. Jakie opłaty są pobierane
za wcześniejszą spłatę

Być może będziesz chciał sprzedać mieszkanie wcześniej lub nadpłacić kredyt. Zazwyczaj wiąże się to z opłatą ok. 2% wpłacanej kwoty, czyli gdy wpłacisz zamiast regularnej raty okrągłe 10.000zł., to bank pobierze z tytułu tej nadpłaty 200zł. opłaty manipulacyjnej. Jeśli chcesz spłacić cały kredyt (bo np. sprzedajesz komuś mieszkanie), to 2 % od kwoty 200.000zł. daje aż 4.000zł.!

Zgodnie z Ustawą o Kredycie Hipotecznym z 2017, banki nie mogą pobierać tej opłaty po trzecim roku spłacania kredytu hipotecznego. Ale w ciągu pierwszych lat taka opłata może mocno zaskoczyć.

Przy okazji pamiętaj także, że jakakolwiek zmiana w treści umowy kredytowej wymagająca aneksu też będzie się wiązać z opłatą w wysokości 200zł. – 400zł.

7. Czy są dostępne wakacje
kredytowe?

Niektóre banki oferują taką możliwość. Nie wiąże się ona z dodatkowymi opłatami i jest rzadko wykorzystywana, ale daje spokój ducha na wypadek, gdybyś np. zmieniał pracę. Warto zapytać o to:

  • Czy bank ma coś takiego w ramach swojej oferty?
  • Na jaki okres można zawiesić płatność rat?
  • Na jakich zasadach?

Podsumowanie

Wyliczając sobie koszty kredytu hipotecznego, można przejść do sedna, zadając kluczowe pytania:

  1. Ile będzie wynosić rata docelowa, a ile rata zaraz po uruchomieniu (wraz z ubezpieczeniem pomostowym)?
  2. Jakie koszty muszę ponieść na start?  Ile gotówki będę potrzebować?
  3. Jaka będzie suma opłat przez cały okres kredytowania?
    • Suma odsetek
    • Suma ubezpieczeń
    • Suma opłat „na start” (np. prowizja)
    • Inne opłaty

Pobierz Praktyczny Poradnik

Uniknij 7 błędów popełnianych przez prawie wszystkich kredytobiorców. Aby otrzymać e-book “Jak przygotować się do wnioskowania o kredyt hipoteczny” za darmo zapisz się poniżej na nasz Praktyczny Poradnik dla Kredytobiorców.

E-book otrzymasz od razu po potwierdzeniu swojego adresu, a co kilka dni kolejne porady i narzędzia przydatne podczas kupowania pierwszego mieszkania (m.in. lista kontrolna zakupu mieszkania, kalkulator kosztów i wiele więcej). Już 2000 osób skorzystało – sprawdź dlaczego!

Dyrektor SDP Finanse. Doradca kredytowy działający w branży od 2014 r. Pomógł uzyskać klientom ponad 140 kredytów hipotecznych na zakup mieszkań i domów.

Podobne Wpisy

Zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa – ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny?

Przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank bierze pod uwagę przede wszystkim zdolność kredytową wnioskodawcy. Być może od jakiegoś czasu zadajesz sobie...
Kredyt hipoteczny dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą

Kredyt hipoteczny na dochody z działalności gospodarczej – dowiedz się, jak go otrzymać

Prowadzisz działalność gospodarczą i zastanawiasz się, czy możesz złożyć do banku wniosek o kredyt hipoteczny? Tak, jednak zanim to zrobisz,...
Kredyt hipoteczny na umowę zlecenia

Kredyt hipoteczny na dochód z umowy zlecenia? Sytuacja trudna, ale wcale nie bez wyjścia!

Jeśli pracujesz wyłącznie na umowę zlecenie, otrzymanie kredytu hipotecznego może być bardziej skomplikowane, niż ma to miejsce w przypadku zatrudnienia...

Napisz Komentarz

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

Rozmowa z Doradcą SDP Finanse, Wrocław
Otrzymaj Najlepszy Kredyt

15 banków w jednym miejscu

Wygoda i oszczędność czasu

Gwarancja: oferta taka sama jak w banku, żadnych dodatkowych opłat