Zadatek jest często stosowany przy zawieraniu umów przedwstępnych lub umów sprzedaży. Jednak nie zawsze jego zwrot przebiega bezproblemowo. Kiedy sprzedawca ma obowiązek zwrócić zadatek? Jakie są konsekwencje utraty zadatku przez kupującego? W niniejszym artykule wyjaśniamy wszystkie najważniejsze kwestie dotyczące zwrotu zadatku.
Czym jest zadatek i kiedy jest zwrotny?
Zadatek to pewna kwota pieniężna wpłacana przez kupującego sprzedawcy przy zawarciu umowy w celu zabezpieczenia jej wykonania. Zadatek ma zagwarantować, że strony dotrzymają warunków umowy. Zwyczajowo zadatek wynosi 10% wartości przedmiotu umowy.
Zasadniczo zadatek powinien zostać zwrócony przy wykonaniu umowy. Jeśli umowa dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny. Natomiast gdy umowa nie zostaje zrealizowana, zadatek co do zasady podlega zwrotowi. Jednak są sytuacje, kiedy zadatek przepada - omawiamy je dokładnie w dalszej części artykułu.
Kiedy sprzedawca ma obowiązek zwrócić zadatek?
Sprzedawca musi zwrócić zadatek w dwóch przypadkach:
- Jeśli to on odstąpił od umowy z powodów niezależnych od kupującego.
- Jeśli to kupujący odstąpił od umowy, ale z przyczyn leżących po stronie sprzedawcy, np. sprzedawca nie mógł przenieść własności przedmiotu umowy z powodu wad prawnych.
W tych sytuacjach sprzedawca ma obowiązek zwrócić zadatek w pełnej wysokości w terminie określonym w umowie, a jeśli termin nie został określony - niezwłocznie. Niedotrzymanie tego obowiązku oznacza, że sprzedawca popadł w opóźnienie i kupujący może dochodzić odsetek.
Jakie są konsekwencje utraty zadatku przez kupującego?
Kupujący traci zadatek na rzecz sprzedawcy, jeżeli:
- Kupujący odstąpił od umowy z powodów niezależnych od sprzedawcy.
- Umowa nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie kupującego.
Utrata zadatku oznacza, że kupujący nie może żądać jego zwrotu. Jest to forma odszkodowania dla sprzedawcy za poniesione koszty i utracone korzyści. Warto jednak pamiętać, że zadatek przepada tylko do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez sprzedawcę.
Co zrobić, gdy sprzedawca odmawia zwrotu zadatku?
Jeśli sprzedawca odmawia zwrotu zadatku, mimo że zgodnie z umową był do tego zobowiązany, kupujący powinien:
- Wezwać sprzedawcę do zwrotu zadatku wyznaczając dodatkowy termin.
- Jeśli wezwanie nie poskutkuje, wysłać sprzedawcy żądanie zapłaty wskazując numer rachunku bankowego.
- Gdy i to zawiedzie, rozważyć wystąpienie na drogę sądową z powództwem o zapłatę.
Warto też zgromadzić wszelkie dowody związane z wpłatą zadatku i umową, np. pokwitowanie wpłaty, korespondencję mailową. Ułatwi to dochodzenie roszczeń.
Kiedy zadatek przepada na rzecz kupującego?
Zadatek przechodzi na kupującego, gdy:
- Sprzedawca bez uzasadnionej przyczyny odstąpił od umowy.
- Sprzedawca nie wykonał umowy z powodów leżących po jego stronie.
Wówczas kupujący może zatrzymać zadatek jako częściowe odszkodowanie za poniesioną szkodę. Jeśli szkoda przekracza wartość zadatku, może on dodatkowo żądać zapłaty uzupełniającego odszkodowania.
Czy zadatek musi być zwrócony w pełnej wysokości?
Zasadą jest, że zadatek podlegający zwrotowi powinien być zwrócony w pełnej, pierwotnej wysokości. Jednak w pewnych przypadkach sprzedawca może potrącić z zadatku poniesione koszty związane z umową.
Dopuszczalne jest potrącenie tylko rzeczywiście poniesionych, uzasadnionych kosztów, np. opłat notarialnych, skarbowych czy opłat za operat szacunkowy nieruchomości. Sprzedawca musi wykazać wysokość tych kosztów.
Jak udowodnić, że zadatek powinien zostać zwrócony?
Aby udowodnić zasadność zwrotu zadatku, kupujący powinien zgromadzić i zabezpieczyć dowody, takie jak:
- Umowa zawierająca wzmiankę o wpłacie zadatku.
- Pokwitowanie wpłaty zadatku.
- Korespondencja ze sprzedawcą o odstąpieniu od umowy.
- Dowody wykonania zobowiązań przez kupującego.
Pomoże to wykazać, że to sprzedawca był stroną winną niewykonania umowy i powinien z tego tytułu zwrócić zadatek.
Jakie są koszty odzyskania zadatku na drodze sądowej?
Jeśli sprzedawca nadal odmawia zwrotu zadatku, kupujący może wystąpić na drogę sądową z powództwem o jego zapłatę. Koszty takiego procesu to opłata sądowa wynosząca 5% wartości przedmiotu sporu oraz ewentualne koszty zastępstwa procesowego. W razie wygrania procesu koszty sądowe ponosi strona przegrywająca.
Kupujący powinien więc wcześniej ocenić opłacalność procesu - wartość odzyskiwanego zadatku i szanse na wygraną vs koszty postępowania. Często lepszym rozwiązaniem jest polubowne załatwienie sprawy ze sprzedawcą.
Podsumowanie
Podsumowując, zadatek co do zasady podlega zwrotowi, gdy umowa nie zostanie zrealizowana z przyczyn leżących po stronie sprzedawcy. Wówczas sprzedawca ma obowiązek niezwłocznie zwrócić całość wpłaconej kwoty. Z kolei kupujący traci zadatek na rzecz sprzedawcy, jeśli sam odstąpił od umowy lub nie wywiązał się ze swoich zobowiązań. W przypadku problemów ze zwrotem zadatku, kupującemu przysługuje roszczenie sądowe o jego zapłatę.
Tagi
Udostępnij
